Zákonné podmínky smluv o realitním zprostředkování ochrání spotřebitele

V porovnání s jinými evropskými státy není činnost realitních zprostředkovatelů v ČR nijak samostatně upravena. Právě na to reaguje nový zákon o realitním zprostředkování předložený vládou, který aktuálně projednáváme na hospodářském výboru Poslanecké sněmovny.

Mezi nejdůležitější body nového zákona dle mého názoru patří povinnost odborné způsobilosti realitních zprostředkovatelů, povinné pojištění jejich odpovědnosti či zavedení úplně nového smluvního typu – smlouvy o realitním zprostředkování. Ta bude mít na rozdíl od obecné smlouvy o zprostředkování podle občanského zákoníku některé odlišně stanovené povinné náležitosti.

Základními náležitostmi smlouvy o realitním zprostředkování bude její písemná forma, jednoznačné označení předmětu realitního zprostředkování, uvedení výše kupní ceny či nájemného a výše provize. Předkladatelé samozřejmě mysleli na situace, kdy ve chvíli uzavření této smlouvy není znám konkrétní předmět převodu. V takovém případě bude nutné uvést ve smlouvě rámcové vymezení předmětu (například velikost hledané nemovitosti), způsob určení kupní ceny či nájemného a přesný způsob určení provize.

Pro spotřebitele je důležitým bodem povinnost zprostředkovatele poskytnout veškeré informace o konkrétních závadách či omezeních na předmětu zprostředkování nejpozději při uzavření smlouvy o realitním zprostředkování, případně do 14 dnů od doby, kdy je znám konkrétní předmět. Tato povinnost se vztahuje na všechny informace, které zprostředkovatel skutečně ví, ale i na ty, které s ohledem na svou odbornost vědět má. Navíc musí nově zprostředkovatel předat klientovi nejpozději v den uzavření smlouvy o realitním zprostředkování výpis k předmětu zprostředkování ne starší než 3 pracovní dny. Klient by tak měl dostat do ruky co nejaktuálnější informaci o právním stavu dané nemovitosti.

Zákon také zakáže některé praktiky, které ohrožovaly spotřebitele neznalé právních kliček. Jedná se například o zákaz povinnosti uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy, kterou někteří realitní makléři v zájmu zabezpečení provize zakomponovali právě do smluv o zprostředkování. Stejně tak nový zákon zakáže použít pro zajištění dluhu, který vyplývá ze smlouvy o realitním zprostředkování, směnku či šek. Řada spotřebitelů nemá s těmito instrumenty žádné zkušenosti, čehož opět někteří zprostředkovatelé v minulosti využívali a nechávali si od klientů podepisovat prázdné směnky. Další fenomén v této oblasti – výhradní zprostředkování pouze jedním zprostředkovatelem – zákon umožňuje, avšak pouze omezeně na dobu 6 měsíců s možností prodloužení nejdříve 30 dnů před uplynutím sjednané doby.

Další důležitou oblastí, kterou nový zákon upravuje, je také provize. Na základě zákona bude vyplacení provize vázané na den uzavření realitní smlouvy nebo na chvíli naplnění účelu realitního zprostředkování dle smlouvy. Prakticky to znamená, že provizi spotřebitel zaplatí až ve chvíli, kdy zprostředkovatel splní účel smlouvy, tedy zprostředkuje uzavření smlouvy mezi klientem a třetí stranou. Zákon sice ponechá možnost stanovení i jiného dne splatnosti provize ve smlouvě o realitním zprostředkování, ale vzhledem k ochraně spotřebitele bude platit, že vyplacení může proběhnout nejdříve v okamžiku, kdy zprostředkovatel obstará  příležitost  k uzavření realitní smlouvy.

Na závěr lze doplnit, že zákon myslí také na časté přílohy ke smlouvám, jakými jsou zejména obchodní podmínky ale i další dokumenty. Pokud je ve smlouvě zařazen souhlas se seznámením se s dalšími dokumenty, na které smlouva odkazuje, ale později vzniknou pochybnosti o tom, zda měl klient skutečně možnost se s těmito listinami seznámit, právo bude stát na straně spotřebitele. Dokázat, že k seznámení skutečně došlo, bude muset realitní zprostředkovatel.

V případě, že zprostředkovatel nedodrží zákonem stanové povinnosti, smlouva bude považována za neplatnou. Smlouva o realitním zprostředkování se tak stane vítaným nástrojem ochrany spotřebitele, který na trhu realitního zprostředkování velmi chyběl.